2025年城市更新政策汇编
日期：2025-12-27
来源： 易居研究院
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党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议中，首次将“大力实施城市更新”写入国家中长期发展规划，确立了其在现代化建设全局中的战略定位。全面梳理和分析城市更新相关政策，对于精准把握城市更新的政策脉络和研判城市更新的发展趋势至关重要。本篇选自《易居研究2026迎新专刊》，系统汇编了2025年中央及四个一线城市发布的城市更新相关政策，旨在为读者呈现一幅清晰的政策全景图。
今年以来，中央围绕城市更新作出了一系列紧密衔接的战略部署，标志着这项工作进入系统推进、全面深化的新阶段。党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议中，首次将“大力实施城市更新”写入国家中长期发展规划，确立了其在现代化建设全局中的战略定位。此前，中共中央办公厅、国务院办公厅于5月印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，作为中央层面首个全面系统的城市更新政策文件，为各地实践提供了根本遵循。7月召开的中央城市工作会议进一步强调要“高质量开展城市更新”，推动工作重心从“有没有”向“好不好”转变，朝着规模化、多样化、精细化方向纵深推进。
在地方层面，城市更新政策呈现出从“广覆盖”到“精准化”、从“建体系”到“见实效”的阶段性转变。以北京、上海、广州、深圳四个一线城市为例，2025年共发布城市更新相关政策24项，数量虽较2024年的38项有所回落，但政策内容更加聚焦于实施机制创新与项目效能提升。这种变化反映出城市更新工作正从制度建设阶段转向深度实施阶段，各地更加注重政策的落地性和改革实效。
回望“十四五”时期，城市更新的战略地位实现了显著跃升。自2021年“实施城市更新行动”首次写入政府工作报告以来，其政策导向持续深化演进：2022年强调“有序实施”，重在探索路径、积累经验；2023年突出“扎实有序推进”，着力巩固成果、完善机制；2024年定调“稳步实施”，注重统筹协调、防范风险；至2025年进一步升维为“大力实施”，彰显了中央将城市更新全面融入国家发展战略体系的坚定决心。这一从“有序”到“扎实”再到“大力”的表述变迁，清晰勾勒出城市更新从局部探索到系统推进、再到全面深化的战略升维轨迹。
展望“十五五”时期，城市更新将更加注重与城市高质量发展、新型城镇化建设、房地产发展新模式等国家重大战略的协同推进。下一步，政策重点将聚焦于健全法规标准体系、优化项目全周期管理机制、创新市场化可持续商业模式、强化跨部门跨层级协同治理。核心是要构建起“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续发展机制，通过制度创新激发各方主体活力，通过精细化管理提升项目品质，通过多元共治保障长期效益，最终实现经济效益、社会效益、生态效益与文化传承的有机统一和整体提升，走出一条具有中国特色的城市更新之路。
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2025年，中央层面城市更新政策体系实现重大跃升，呈现出从“宏观指引”向“体系构建”的深刻转变。政策制定紧扣城镇化从增量扩张转向存量提质的新阶段特征，特别是7月中央城市工作会议作出的重大判断，着力构建与高质量发展相适应的城市更新制度框架。在实施路径上，注重“顶层设计与基层创新相结合”、“政府引导与市场运作并重”、“城市体检与城市更新联动”的协同，推动城市更新工作走向精准化、科学化、可持续化。本年度中央政策主要呈现以下四个特点：
一是强化战略引领与系统指引。《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》作为年度纲领性文件，明确了新时期城市更新的总体要求与任务框架；《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》则将城市更新提升为支撑城市现代化建设的核心战略。这两大文件落实了中央城市工作会议精神，构筑了城市更新战略层级跃升与系统实施的制度基石。
二是完善技术标准与规划支撑。住房城乡建设部发布《城市更新规划编制导则》，自然资源部出台《城市存量空间盘活优化规划指南》等系列标准。这些技术文件积极响应了中央关于“高质量开展城市更新”的部署，标志着城市更新从项目化探索迈向标准化运作，为各地提供了从规划编制到实施落地的系统性方法论。
三是创新财政金融支持机制。财政部、住房城乡建设部联合开展竞争性评审的中央财政支持计划；金融监管总局推动建立债权、股权、物权等多维度的融资体系。这种“财政+金融”的政策组合拳，旨在系统性破解城市更新的资金瓶颈，为建立市场化、可持续的投融资模式提供了关键支撑。
四是构建经验推广与学习机制。住房城乡建设部连续发布多批可复制经验做法清单与典型案例，加速了最佳实践的全国流转与本地化应用，有效降低了各地制度探索的成本与风险。
具体来看，2025年中央发布的城市更新相关政策和重要会议内容如下：
（一）重要政策
3月24日，住房城乡建设部发布《城市更新典型案例集（第二批）》。文件总结遴选了新一批城市更新典型案例，涵盖老旧小区改造、工业遗存转型、历史街区活化、完整社区建设等多种类型。案例突出因地制宜与模式创新，注重在组织实施、资金平衡、公众参与等方面的可复制经验。该案例集的发布，为各地提供了可视化的操作范本，有效促进了更新模式的跨区域复制与适应性创新。
4月8日，财政部办公厅住房城乡建设部办公厅发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。文件提出，2025年中央财政支持实施城市更新工作的范围为大城市及以上城市，共评选不超过20个城市，主要向超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜。申报城市需满足建立工作机制、财力满足需要、债务风险低等基础条件，采取竞争性评审方式选拔确定。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，其中东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元，直辖市不超过12亿元。此项政策创新了财政资金分配方式，以"奖优"机制引导地方夯实工作基础、提升项目质量，确保中央资金用在刀刃上。
5月2日，《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》发布。文件提出：实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。主要任务包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统和保护传承城市历史文化。作为年度核心政策，《意见》构建了城市更新的全景式行动框架，标志着城市更新工作进入系统化、整体性推进的新阶段。
7月17日，《住房城乡建设部办公厅关于印发城市更新规划编制导则的通知》发布。文件提出：为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，指导各地制定实施城市更新专项规划，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系，住房城乡建设部组织编制了《城市更新规划编制导则》。《城市更新规划编制导则》包括基本要求、规划编制和保障措施。该导则填补了国家层面城市更新规划技术的空白，为破解更新项目"碎片化"问题提供了关键工具。
8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布。文件提出：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，贯彻落实中央城市工作会议精神。坚持以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。主要目标是：到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展；到2035年，现代化人民城市基本建成。该文件从城市发展哲学的高度，将城市更新重塑为引领中国式城市现代化的核心路径之一。
9月11日，《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》发布。文件提出：盘活存量土地和低效建设用地。结合城市更新，推动以市场化方式盘活低效建设用地和闲置耕地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配等方面问题。探索通过建设用地节约集约利用状况详细评价等方式，细化完善低效用地认定标准，采取依法协商收回、协议置换、费用奖惩等措施，推动城镇低效用地腾退。探索市场化推进存量土地开发建设。支持市属国有企业以建设用地整理等多种方式推进存量土地盘活利用。此政策直指更新项目的核心制约——土地问题，为通过改革释放存量空间价值开辟了通道。
9月30日，住房城乡建设部发布《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》。文件总结各地在强化组织实施，建立健全城市更新实施机制，完善用地政策，健全多元化投融资方式，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，健全法规标准等方面经验做法。清单的持续迭代更新，反映了国家层面注重政策"供给侧"改革，通过不断总结基层智慧来优化制度供给。
10月10日，自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》等13项行业标准。该系列标准围绕存量空间识别、价值评估、规划引导、实施管理等关键环节，系统构建了城市更新背景下的空间治理技术体系，标志着我国城市更新工作从依靠项目经验迈向标准化、规范化治理的新阶段，为各地系统推进低效用地再开发、存量建筑功能优化提供了全链条的技术支撑，是实现国土空间“精细化管理”的重要基石。
10月16日，住房城乡建设部办公厅发布《城市体检可复制经验做法清单（第一批）》。文件总结各地在建立健全城市体检工作组织机制、创新城市体检工作方法、建立一体化推进城市体检与城市更新工作机制、加强城市体检工作保障等方面的经验做法。将城市体检经验做法单独成册推广，标志着“体检先行、更新跟进”的工作机制已从理念共识进入标准化操作阶段。
10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。文件提出：深入推进以人为本的新型城镇化。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。将“大力实施城市更新”写入国家未来五年的发展蓝图，确立了其在推动城市高质量发展、构建新发展格局中的关键支点地位，使其成为国家宏观战略体系中不可或缺的有机组成部分。
（二）重要会议
1月3日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要坚持问题导向和目标导向相结合，统筹推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。此次会议为全年城市更新工作定下积极基调，并将其深度融入宏观经济政策框架。
4月25日召开的中央政治局会议指出，持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。会议要求，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。要持续稳定和活跃资本市场。这体现了中央将城市更新作为统筹发展与安全、稳定宏观经济大盘的关键举措。
5月20日，国新办举行新闻发布会介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况。住房城乡建设部指出，《意见》围绕促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市，部署了8个方面主要任务，具有系统性强、为民务实、精准施策的特点。财政部提出，中央财政立足于“三个聚焦”来支持这项工作，包括：聚焦探索新模式，支持实施城市更新行动；聚焦城市更新重点任务，强化财政政策和资金保障；聚焦财政金融政策协同，推动健全多元化投融资机制。金融监管总局强调，引导金融机构积极参与城市更新各项工作，提供强有力的金融支撑。除了银行信贷外，注重发挥不同金融工具的独特优势，鼓励保险、信托等金融机构积极参与城市更新，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持。国家发展改革委明确将持续推进城市更新各项工作，继续统筹用好相关渠道投资，进一步加大对城市更新项目的支持力度；同时，围绕创新投融资模式、健全运营维护体制，完善价格收费机制等方面，积极推进城市更新行动“软建设”。重点推进三方面工作：稳步有序推进城市更新重点工程实施、持续加大中央投资支持力度、积极推进投融资模式创新。自然资源部表示，将总结推广43个低效用地再开发试点城市经验，进一步完善规划管控、用途管制、土地储备、土地供应、不动产登记等全链条的政策机制，出台更多实用有效的用地政策，来助力城市更新行动。此次发布会有效促成了政策的精准传导，充分展现了部委间的高度协同与联合攻坚能力。
7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。会议指出，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是:坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，探入贯彻党的二一大和二十届二中、三中全会情神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，坚持和加强觉的全面领导，认真践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议部署城市工作7个方面的重点任务，包括高质量开展城市更新。此次会议是继2015年后再次召开的中央城市工作会议，其历史性论断为未来相当长时期内我国城市更新工作提供了根本遵循和战略指引。
7月30日，中共中央政治局会议指出，要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清。此次会议强调在防风险背景下推进城市更新，体现了统筹发展与安全的战略考量。
8月18日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议。会议提出，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。此次会议将城市更新与房地产市场稳定工作紧密结合，凸显其多目标协同的政策价值。
10月11日，国务院新闻办公室举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹表示，作为落实中央城市工作会议精神的主责部门，住建部重点抓三件事，第一件事就是高质量开展城市更新。把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，落实加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承历史文化等重点任务，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程，为人民群众创造高品质的生活空间。此次发布会展示了中央决策部署向具体工作任务的转化路径，明确了“四好”建设的实施重点。
11月21日，住房城乡建设部在安徽省芜湖市召开全国城市更新工作推进会，深入学习贯彻党的二十届四中全会精神和中央城市工作会议精神，研究部署高质量开展城市更新，推动建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。会议指出，要认真贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫：一是下功夫编制好城市更新专项规划，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，做好规划衔接；二是下功夫建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹用好各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构开发金融产品，提供长周期、低利率的信贷支持；三是下功夫建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，加强资源整合，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值；四是下功夫抓好系统治理和基层治理，发挥好“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭”，推进城市治理现代化。此次会议是在中央顶层设计出台后召开的一次全国性、实操性工作部署会，标志着城市更新工作重点从“谋篇布局”转向“攻坚落地”，为2026年及今后一段时期的具体实施厘清了关键路径与核心任务。
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重在深化政策落地，推动精准实施
地方层面持续致力于完善城市更新的配套政策与实施机制。以四个一线城市为例，据不完全统计，2025年共发布相关政策24项，虽较2024年减少37%，但政策内涵更趋深化，涵盖规划统筹、产业升级、住房保障、风貌保护、土地增效等多个维度。各城市基于自身发展阶段与资源禀赋，政策侧重点呈现显著差异，体现出对城市更新内涵的差异化理解与精准化施策。总体呈现以下四方面特点：一是政策体系从框架构建走向全流程精细化运作，如北京通过发布《老旧低效楼宇更新实施办法》等一系列《北京市城市更新条例》配套文件，构建了从项目生成到审批服务的全链条操作规范；二是产业空间更新成为政策发力重点，上海、深圳、广州分别通过《低效产业用地再开发政策工具箱》、《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施》、《工业产业区块管理办法》等政策，在产业用地更新机制、商办空间管控、工业区块保护等方面开展深度探索；三是民生保障与城市更新实现深度融合，具体表现为上海在城中村改造中明确保障性住房配建要求，并将公积金提取范围扩大至老旧电梯更新，北京则专项优化老旧小区消防审验流程，推动更新资源向民生短板倾斜；四是文化传承与生态理念全面融入更新实践，上海试行《关于在城市更新建设项目中设置“历史记忆”载体的工作要求》，将非物质文化传承系统性纳入空间更新流程，同时通过城市体检等工作机制强化生态修复与安全韧性要求。
具体来看，2025年四个一线城市发布的城市更新相关政策如下：
（一）北京
2025年，北京市共发布3项城市更新相关政策（较2024年的15项在数量上显著减少），政策制定呈现出从“体系构建”向“精准发力”的阶段性转变。本年度的政策特点突出表现为“聚焦难点、深化治理”：一是精准破解更新瓶颈，针对老旧低效楼宇、存量地区规划编制、老旧小区消防审验等长期存在的制度性堵点，出台专项政策；二是强化标准规范与实施路径，政策内容更加注重操作性，通过制定具体实施办法、技术标准和审批流程，推动更新项目落地实施；三是突出安全底线与品质提升并重，将消防安全、结构安全等底线要求与城市空间提质增效有机结合。这表明北京城市更新工作已进入“精耕细作”阶段，从大规模制度供给转向对关键环节的深度优化。具体来看：
1月8日，北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会北京市规划和自然资源委员会关于印发《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）》。该办法明确了老旧低效楼宇的认定标准、更新路径、支持政策和审批流程，重点推动位于城市重要功能区、交通枢纽周边等区域的老旧商务楼宇转型升级。该办法的出台为盘活存量商业办公资产提供了标准化操作路径，通过释放政策红利激发市场主体参与动能，是推动首都商务楼宇从“增量扩张”转向“存量提质”的关键举措。
8月15日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于加快推动存量地区控制性详细规划编制和实施管理工作的通知》。文件提出积极发挥详细规划的法定作用，鼓励以街区为单元整体统筹谋划项目，并强化规划土地政策融合创新与全周期管理。此通知核心在于通过“规划赋能”破解存量地区更新的制度性障碍，确立“街区统筹”作为空间治理的基本单元，为系统性、整体性推进城市更新提供了至关重要的规划依据和实施框架。
11月8日，北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会发布《关于老旧小区改造工程消防设计审查验收有关工作的通知（试行）》。文件坚持尊重历史、因地制宜原则，以不降低原建筑消防安全水平为底线，优化消防审验管理方式，实现竣工验收与消防验收一体化推进。该政策直面老旧小区改造中最严峻的安全挑战与最复杂的现实条件，通过创新适应性的技术标准和融合监管模式，在守住安全底线的同时有效提升了改造效率，为全市大规模老旧小区改造工作提供了关键的安全保障。
（二）上海
2025年，上海共发布12项城市更新相关政策（较2024年的8项增长50%），呈现出体系化构建、精细化运作、机制化创新的显著特征。政策发布围绕“规划引领-机制创新-要素保障-实施监督”全链条闭环展开，突出表现为四大亮点：一是强化顶层设计，以《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》为核心，系统构建城市更新制度框架；二是创新实施机制，全面深化“三师联创”工作体系，推动城市更新从项目化运作向片区统筹转型；三是注重政策迭代，低效产业用地再开发政策工具箱从1.0版升级至2.0版，形成动态优化的政策供给机制；四是突出民生导向，将老旧电梯更新纳入公积金提取范围，彰显城市更新的民生温度。这些政策共同推动上海城市更新从单点突破迈向系统推进，从物质空间更新转向高质量发展综合提升。具体来看：
1月13日，上海市区域高质量发展领导小组办公室发布《<上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案>任务分工方案》，明确全面推进城市更新的目标：到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。同时要求完善多元化住房保障和供应体系，鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。该方案通过清晰的路线图和时间表，展现了上海在推进城市更新与住房保障协同发展上的系统谋划。
1月15日，上海市规划和自然资源局发布《关于在城市更新建设项目中设置“历史记忆”载体的工作要求（试行）》，强调将历史地名、老字号、传统习俗等非物质文化遗产与历史建筑、街道等实体空间统筹保护，共同构建完整的城市文化脉络传承体系。此举标志着上海的城市更新从侧重物质空间改造，深化为物质与非物质要素并重的整体性文化传承。
2月6日，上海市规划和自然资源局发布《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》，优化存量产业用地更新机制：一是推进城市更新单元实施，引导集中成片工业用地整体转型；二是简化零星更新程序，对符合产业准入的“二转二”项目优化审批流程；三是实施“三师”联创机制，提升产业空间品质。对增加创新功能的空间改造项目给予容积率奖励和土地出让金优惠，涉及控详调整的适用简易程序。该意见通过“抓大放小、奖优简政”的组合拳，为产业用地转型升级和新质生产力发展提供了精准的规划资源保障。
3月14日，上海市规划和自然资源局发布《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》，建立涵盖区域条件、建筑情况、商务服务质量、社会贡献与经济效益四个维度的评价体系，将商务楼宇划分为超甲级、甲级、乙级、丙级四个等级，为楼宇更新提升提供量化依据。该指南通过建立市场化的楼宇品质标尺，旨在以评价促提升，引导商务楼宇更新走向高品质、高标准的发展轨道。
4月21日，上海市规划和自然资源局发布《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（1.0版）》，系统构建6大类20小类政策工具，明确各类工具的法规依据、适用情形和操作路径，为低效产业用地更新提供系统解决方案。1.0版工具箱的发布，初步将分散的政策“工具”整合成可操作的“工具箱”，提升了政策执行的便利性和透明度。
4月27日，上海市规划和自然资源局发布《2025年上海市城市更新规划资源行动方案》，以城市更新作为落实城市总规的重要抓手，坚持一个统领、五个统筹，围绕建立可持续城市更新模式的主线，深化“三师联创”机制，完善政策法规，推动城市更新行动落地实施。本方案作为年度施工图，将宏观战略转化为具体行动，确保了城市更新工作有目标、有路径、有抓手。
5月29日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于上海市住房公积金支持老旧电梯更新有关政策的通知》，创新允许职工提取公积金用于自住住房老旧电梯更新，按建筑面积每平方米50元设定提取标准，切实减轻居民改造负担。这项政策直击老旧小区更新中的资金痛点，创新了居民共筹机制，是“城市更新为民所享”理念的微观体现。
7月25日，上海市规划和自然资源局发布《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》。文件提出贯通城市更新全流程，包括构建全周期城市更新模式、谋划“十五五”工作部署、明确年度城市更新规划资源行动任务、完善城市更新综合实施机制、编制城市更新单元规划、编制更新项目实施方案、简化更新项目控详规划程序、实施差别化土地资源配置、优化规划许可流程、优化更新项目竣工验收等全环节。在完善城市更新机制与政策方面，文件提出健全“三师”联创机制、创新土地资源配置机制、完善空间规划支持政策、完善土地资源配置支持政策、完善适用于城市更新的技术标准、加强综合政策支持、提升城市更新数字化水平。该意见是上海年度城市更新政策的纲领性文件，其出台标志着上海城市更新的制度框架基本成熟定型。
7月29日，上海市规划和自然资源局发布《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，从功能焕新、运营提升、空间保障、配套完善、区域统筹等方面推进商务楼宇高质量发展，探索建立楼宇更新统筹推进机制。该文件将商务楼宇更新提升至城市核心竞争力高度，旨在通过硬件与软件的双重升级，巩固上海作为国际化大都市的商务环境优势。
8月25日，上海市规划和自然资源局发布《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（2.0版）》。将政策工具扩展到12大类、32小类，强化对新质生产力发展的空间支撑，体现政策体系的持续迭代优化。从1.0到2.0的快速迭代，展现了上海在产业用地政策上紧跟发展需求、不断自我优化的敏捷性和务实性。
9月4日，上海市规划和自然资源局发布《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，明确“三师”团队由领衔规划师、领衔建筑师、领衔评估师及其技术团队组成，重点围绕城市更新单元开展集成联创，通过前瞻性谋划、专业性策划、合理性评估、协助式审查、陪伴式服务，持续参与城市更新项目的实施、跟踪和评估，发挥全流程统筹支撑作用。该意见将“三师联创”从工作方法提升为稳定的制度安排，为确保城市更新项目的专业品质提供了长效机制保障。
9月19日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《上海市城市体检促进城市更新的工作指引》，建立市、区、街镇、社区四级综合体检和专项体检相结合的评价体系，将城市体检结果作为城市更新片区策划的重要依据，推动“体检-更新”一体化实施。该指引通过建立“先诊断、后治疗”的科学工作模式，有力推动了城市更新从“经验驱动”向“数据驱动和问题导向”的深刻转变。
（三）广州
2025年，广州市共发布5项城市更新相关政策（较2024年的8项有所聚焦），政策体系呈现出从“宏观规划”向“精细落地”的纵深发展特点。本年度的政策核心在于构建全周期管理闭环与强化关键环节的精准施策：一是完善“三旧”改造政策体系，通过发布三大改造实施细则，将宏观办法转化为具体操作指南；二是夯实数据与土地两大基础，出台基础数据调查管理办法与土地利用效率改革方案，为科学决策与资源优化提供支撑；三是聚焦重点领域协同，明确城中村改造与保障性住房的联动机制，并强化工业产业区块的刚性管控与弹性引导。这表明广州城市更新工作已进入“体系化运作、精细化管控”的新阶段，重在通过规则细化与机制创新提升项目实施效能与综合效益。
1月10日，广州市人民政府办公厅印发《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》和《广州市旧城镇改造实施细则》。这三份细则作为《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的核心配套文件，分别针对三类改造对象的认定标准、规划编制、实施路径、补偿安置、政策支持等环节作出了详尽规定。此举标志着广州“三旧”改造政策体系实现了从顶层设计到实操规则的全面贯通，为不同类型项目的规范化、标准化推进提供了根本遵循，有效提升了政策的透明度和可预期性。
3月4日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》。该办法统一了城市更新范围内土地、建筑、人口、经济、产业、文化遗产等基础数据的调查标准、程序和质量要求，并明确了数据的动态更新与共享管理机制。该办法的出台构筑了城市更新科学决策的“数字底座”，通过确保基础数据的准确性与权威性，为项目可行性研判、成本核算、规划编制和效益评估提供了不可或缺的核心支撑，从源头上减少项目争议与风险。
4月1日，广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局发布《关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》。文件明确要求在城中村改造项目中按一定比例配置保障性住房，并对配建标准、产权归属、建设时序、支持政策等作出了具体规定。该政策创新性地将保障性住房建设深度嵌入城中村改造流程，不仅拓宽了保障性住房的供给渠道，更实现了城市空间重构与社会住房保障的协同推进，是践行“以人为本”更新理念的关键制度创新。
9月23日，广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》。方案围绕规划管理、土地供应、产权登记等环节提出了一系列改革举措，旨在探索存量土地盘活利用的新机制、新模式。此方案是广州在国土空间治理领域的一次主动探索，通过试点先行、容错创新的方式，力求突破现行制度在提升土地利用效率方面面临的瓶颈，为全市范围内的城市更新工作注入新的政策活力。
11月18日，广州市工业和信息化局 广州市规划和自然资源局发布《广州市工业产业区块管理办法》。文件系统规定了工业产业区块的划定、优化、规划、用地管理和产业发展要求，特别强调了对区块内工业主导功能的维护，并鼓励区块外的重点工业企业通过城市更新等方式搬迁至区块内集聚发展。该办法通过划定“工业红线”与建立“区块升级”机制，强力保障了实体经济的发展空间，有效防止了城市更新过程中产业空间被过度挤压，确保了“制造业立市”战略在空间上的落地生根。
（四）深圳
2025年，深圳市共发布4项城市更新相关政策，政策总量与2024年持平，呈现出从“规模扩张”向“内涵提升”的深刻转变。本年度的政策特点集中体现为“精准调控与制度创新”：一是强化全域统筹与分类管控，通过商业办公分区管控、计划统筹等机制，破解“超高、超容、商办超多”等结构性矛盾；二是深化保障性住房配建机制，在拆除重建类项目中明确配建标准，并创新探索非居改保路径，拓宽保障性住房供给渠道；三是创新项目实施支持政策，推出房票制度、税收优惠、融资支持等组合工具，着力提升项目经济可行性与实施效率。这表明深圳城市更新已进入“存量优化与质量提升”的深度调整期，政策重心从促进项目生成转向提升项目品质与综合效益。
3月26日，深圳市住房和建设局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》。该文件从计划统筹、规划指标、用地管理、税收金融支持、安置补偿、行政审批等全流程提出系统性优化措施，核心亮点包括允许历史项目合理优化商业指标以应对市场压力，以及建立房票制度推动补偿安置多元化。《若干意见》是深圳市针对存量更新项目困境提出的一揽子解决方案，其通过“松绑”过时规划指标与创新安置模式，旨在有效降低项目推进门槛，标志着深圳城市更新政策从“粗放式推进”向“精细化调控”的关键转型。
6月19日，深圳市住房和建设局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》。该规定明确了各类拆除重建类更新项目中保障性住房的配建比例、类型、布局及建设标准等具体要求，将其作为项目规划审批的强制性要求。该配建规定将保障性住房供给刚性嵌入城市更新主流程，为深圳系统性解决住房保障问题提供了稳定的空间来源，是实现城市更新社会效益与公共利益的重要制度保障。
9月18日，深圳市规划和自然资源局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》。文件核心在于实施商业办公分区管控，划定三类区域进行差异化引导，并原则上限制新增商住混合用地，同时鼓励存量商办用房在符合条件的情况下临时转换为公共服务设施或保障性住房。该措施直面深圳商办市场过剩的结构性难题，通过“分区管控”与“用途临时转换”等弹性管理工具，为存量空间的功能优化与价值提升开辟了新路径，是推动城市更新从“开发导向”转向“运营与治理导向”的深刻变革。
10月31日，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》。该通知明确了符合条件的闲置或低效商业、办公、旅馆等非居住房屋可改建为保障性租赁住房的政策适用范围、技术要求、申请流程和支持政策。此项政策是“盘活存量”思维在住房领域的精准应用，它通过降低转换门槛激活市场存量资产，在快速增加保障性租赁住房供给的同时，也有助于优化城市空间功能结构，实现了存量资源利用与住房保障工作的双赢。
